正式下调！快看你的银行APP，莱芜有人房贷月供少交511元

莱芜的冬天

    市场翘首以盼的存量房贷利率下调，10月25日正式启动！
    10月25日，各家银行对存量房贷利率进行批量下调。截至目前，包括工行、农行、中行、建行、交行、邮储银行、浙商银行等多家银行的客户已经可以从手机银行查到调整后的房贷利率为贷款市场报价利率LPR-30BP（基点）。
    多位济南的房贷一族一早查看银行APP发现，其首套房贷利率已成功调整至LPR减30个基点。有居民的房贷利率已降至3.3%，利率生效日期会根据贷款合同约定进行评定，并在下一周期执行。
    “房贷利率从4.2%调低为3.3%，算下来月供少了511元！”济南李女士说。
    她于2022年从银行贷款100万，等额本息还款30年，月供从4890元降到4379元，通过此次利率的调整，每年能减少6132元。对于普通百姓，是实打实的实惠。
    那么，还有哪些存量房贷利率下调的常见问题呢？
问题一：借款人需要进行哪些操作？
    为方便办理，绝大多数借款人都不需要到银行网点。对于房贷为浮动利率的，借款人不用提出申请，商业银行将统一批量调整，这部分存量房贷占九成以上。
问题二：哪些客户需要进行额外操作？
    对于存在“二套转首套”“固定利率贷款转浮动利率贷款”需求的客户，需要先进行相关调整申请操作。
    其中，对于房贷为固定利率的，借款人可以通过商业银行的网上银行、手机银行办理，也无需到银行网点。
    对于存在“二套转首套”需求的，比如，中国银行称，北京、上海、深圳地区的二套及以上且当前符合首套房标准的存量房贷客户，可登录中国银行手机银行App申请调整，经过审批后符合条件的将调整为首套房贷款。
问题三：如何查看调整结果？
    多家银行称，在批量调整完成后，将通过短信告知客户利率调整结果，客户也可以通过手机银行App等渠道查询调整结果。
    由于是银行批量调整，因此这次房贷利率下调不需要借款人做任何操作，北京、上海、深圳由于有政策利率下限，二套及以上房贷利率只能调整到当地政策利率下限水平，其他地区大部分存量房贷利率都将调整为贷款市场报价利率LPR-30BP。
问题四：我的住房贷款目前是固定/基准利率定价，这次也可以调整吗？具体怎么操作？
    可以。对于当前为固定/基准利率定价的贷款，您需要先主动申请转成浮动利率，然后再进行存量利率调整。举例说明，如当前您首套房贷执行固定利率定价，利率为4%，在10月15日申请转换为浮动利率定价，由于申请转换时的5年期以上LPR为3.85%，转换后利率为LPR+15BP，10月25日实施利率批量调整将统一调整至LPR-30BP。具体转换规则及操作方法可以联系自己的银行或者登录APP查询。
问题五：我的住房贷款为二套房贷款，可以进行利率调整吗？
    符合条件的首套、二套及以上存量商业性个人住房贷款都可以进行批量调整。如您的贷款不在北京/上海/深圳等地区，由于首套房和二套房贷款利率下限一致，因此您无需申请“二套转首套”，各行将批量进行利率下调。
    如您的贷款在北京/上海/深圳等地区且已符合二套转首套住房贷款标准，您可以联系贷款经办行申请“二套转首套”，审批通过后可享受更为优惠的首套房贷款利率。具体以当地政策要求为准，请咨询贷款经办行。
问题六：我的房贷当前利率为LPR-40BP，还能参加这次调整吗？
    如果房贷利率等于或低于LPR-30BP，那么已享受当前政策下的最优惠利率，不在此次调整范围内。
问题七：我和朋友的贷款都在同一个城市，也都是首套/二套房浮动利率的贷款，利率下调后为什么会不一样？
    除贷款在北京/上海/深圳等地区且为二套房贷款的情形外，其他符合条件的房贷利率都将调整为LPR-30BP。由于此次利率调整仅调整LPR加减点，并不调整贷款重定价日，并且不同客户贷款重定价日不同（可能是次年1月1日，也可能是贷款发放日），贷款利率在批量调整时可能未重定价，贷款采用的5年期以上LPR值（定价基准）有4.2%、3.95%、3.85%三种可能，使得存量房贷利率批量调整后可能会有所差别。到了贷款重定价日，贷款进行重定价后，参加此次批量调整的贷款利率将调整至同一水平。

问题八：我的商用房贷款可以进行利率调整吗？
    此次存量房贷利率调整只针对商业性个人住房贷款。商用房（含商住两用房、商铺等）贷款不在此次调整范围内。
    除了以上常见的问题，还有一些居民反馈，自己的月供多了。
    根据居民刘先生的反馈，其10月的月供比之前多了200多元。这是什么原因？
    实际上，这种情况只发生在还款方式为等额本息的贷款上。还款方式为“等额本息”，利率不变时，每月还款本息相同，其中本金会逐渐增加，利息会逐渐减少。当利率下调后，按照新利率计算当期还款本金，按新旧利率所占天数分段计算当期利息，重新计算的本金会上升，如果本金上升超过利息下降，调整后当期还款本息就会上升。
    某银行个贷部门相关负责人介绍，对于等额本息还款方式，利率越低，月还款额越少，但首月还款额中的本金会越多。当月应还利息采用分段计息，如利率下降，当月利率调整前的计息利率不变，当月利率调整后的计息利率下降，当月总的应还利息会减少。“当利率下降时，如当月减少的应还利息小于当月增加的应还本金，当月总的还款额会增加；如当月减少的应还利息等于当月增加的应还本金，当月总的还款额不变；如当月减少的应还利息大于当月增加的应还本金，当月总的还款额会减少。”该负责人说。等到下个月全部还款月采用新利率后，月供就会大幅减少。具体情况以贷款行公布的情况为准。
    还有部分借款人反映，自己的存量房贷利率还没降。
    这是因为银行调整的节奏不同，大家可以耐心等待一下。根据中国人民银行副行长陶玲10月17日介绍，预计大部分存量房贷将在10月25日完成批量调整，部分中小银行完成调整的时间可能会略晚，总体预计会在10月31日前全部完成。