济南拟出新规，四代宅“空中花园”每户标配一处

青草一依

为进一步支持房地产发展，近日，济南市自然资源和规划局对修订后的《济南市建筑工程容积率计算细则》征求意见。新版细则对第四代住宅的容积率计算、建筑半开敞空间等拟作出修改，推动住宅产品进一步升级迭代。

2024年5月，济南市自然资源和规划局印发实施了《济南市建筑工程容积率计算细则》，试行期一年。在核定建筑工程容积率时，新版细则在原来十条不计入容积率情形的基础上，拟对外立面饰面层采用砖石、金属、陶板等高品质材料的建筑不计容。同时，在居住用地中，沿街设置规模总计不超300平方米，且不占用物业用房的小区入口大堂；为居住小区配套的门卫、公厕、换热站、垃圾收集房、公用配电房、设置在住宅建筑首层及以上的公用配电房等公用设施，上述情形也不计容。

根据新版细则，第四代住宅基本配置是每户拥有层高不小于两个自然层的开敞式户属空中花园。户属空中花园指具有庭院和阳台功能的户属室外空间，景观设置区域面积不得小于水平投影面积的60%，营造外立面良好绿化效果，保证风貌品质，后期不得分隔、不得封闭。

在相关容积率计算方面，户属空中花园每户可设置一处，外挑尺寸在2.4米至6米之间（最大6米），不得单独设置于北侧。新版细则拟放宽不计容“门槛”，户属空中花园+半开敞空间总比例小于等于套内面积的40%，户属空中花园投影面积小于等于50平方米，且满足以下规定的不计入容积率：

应有不少于2个完整的开敞面（或开敞面不少于周长的50%），且至少有1个完整的长边为开敞面；开敞面不得设置围护墙体、柱、飘窗等，仅可设置栏杆(栏板)。位于建筑凹槽内的边，不视为开敞面。相邻套型、单元、楼栋通过空中花园进行拼接的，拼接面不视为开敞面。

对于建筑的半开敞空间计容，新版细则也有修订。住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.4米，进深与相邻功能空间的比例不超过2:3，且半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积20％的，按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积，封闭阳台按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积。进深或面积比例超出上述规定的，按其水平投影面积计算容积率建筑面积。

此外，每套住宅可设置一处用于放置集中空调外机等的设备平台，水平投影面积不大于5平方米的，其建筑面积不计入容积率，不符合上述要求的按照开敞阳台规则计算建筑面积并计入容积率。

普通住宅建筑层高应控制在4米以内，如超出，“按每3米一层、余数进一”方法折算面积。新版细则修改了有关计容条件，由现行套内建筑面积200平方米起，改为大于140平方米的住宅起居室层高不大于两层层高且水平投影面积不超过住宅套内建筑面积20%的，按水平投影面积计算容积率。