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[看房日记] 三居室不那么受欢迎

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发表于 2013-11-26 14:29 | 显示全部楼层 |阅读模式

三居室不那么受欢迎

二手房市场上最难卖的是三居室。三居室的面积普遍在100平方米以上,即使是初次购房者也难以享受在税费上的优惠减免。另外,总价比起其他中小户型高出不少,也是影响目前大部分买房人决策的原因之一。

最受欢迎的是两居室的户型,其次是一居室。许多购买二手房的客人大多属于置换型需求,为了孩子在市区里更好的学校上学或是孩子上学放学家长接送方便,要卖了离市区较远的房子,换一套离市区更近的房子。由于越靠近市中心,房子的单价越贵,因此,刚好满足三口之家居住需求的两室户是性价比最高的选择。

同样的预算,在更远一点的郊区可以购买到三居室以上、小区内环境更好、更新的房子;如果买两居室,则可以去地段更好的区域物色一套附带的资源更多的房子。显然后者更符合大多数换房家庭的需要:生活更方便,教育资源更好,出行成本更低。所以,在预算差不多的时候,三居室是最不容易迎合买房人的类型。

购买一室户的多以用来做过渡性质的婚房或是挂户口。在限购令出台前,在房价昂贵的重点学区范围内,花相对少的价钱买一套超小面积的房子(通常40平方米以下)为子女入学挂户口,然后把房子出租的做法非常普遍。

6、年轻家庭不喜欢中式装修

装修对房子二次销售的影响很微妙。一般来说,有统一设计和装修风格、上次装修的时间不长、中高档装修标准的房子还是比较有吸引力的。但太过风格化的装修很难正巧命中最有诚意的买房人,比如中式装修。

中式装修的风格沉稳,色调比较暗,强调室内设计中高度风格化,需要有繁复的细节和意境表达,这对设计师来说是很高的要求。如果设计师发挥不理想,室内只会让人感觉压抑沉重,而感受不到它的沉稳和古朴。

更重要的一点是,中式装修更适合宽敞的大户型和中年以上的年龄层的审美偏好,而目前二手房市场上的买房主力仍然是35岁以下的年轻家庭,他们的审美偏西化、偏简约,难以接受中式装修风格。

“二手房交易很多情况下是买第一印象。”李栋曾经遇到一位客户,同一个单元里楼上楼下两套面积一样的房子,楼上是深色系中式风格的装修、实木家具,客户却觉得整体感觉比较压抑,没有特别强烈的成交意愿;楼下刚粉刷过白色墙面,是宜家风格的装修,客户却坚持认为楼下的采光更好,最终买下了楼下的这套。但实际上,同样的价格,楼上的家具和装修成本至少要比楼下的多出两三倍。

如果装修不是特别风格化,整洁的房子比同类未经保洁、杂乱的房子的成交率和成交价都会明显高一些。二手产品给人的感觉越像新的就越具备竞争优势。二手房购买者普遍喜欢洁白的墙面、尽量少的家具摆设(打算把家具当卖点的除外)和已经将阳台进行封闭处理的房子。白色可以给人明亮整洁的强烈感觉,能让房间看起来更宽敞。

7、“未来规划”难打动改善型买房人

如果你的房子周围的商业设施、医院、学校都还停留在规划上,你其实很难让买房者确信这些规划全都能变成现实。一个正常的新建商圈、商业街、医院、学校等发展成型的时间平均都在5年至8年以上。从规划到完成建设再到成熟,这当中就存在着巨大的不确定性。改善型和置换型买房人深知这一点,甚至他们上一次买房就为“规划”买过一次单。当他们下决心要为改善居住环境再花一笔钱时,还会优先选择规划中的环境吗?

对于有出售计划的购房者来说,在选小区的时候最好避开全新开发,甚至规划地块上的拆迁户还都没有要离开迹象的新区域,选择在一个周边配套已经保持一定规模的地段。有一个简单的判断方法,如果大多数商家经营时间在2年以上,说明进入了比较稳定的发展阶段。

8、有债务问题?有麻烦

买房人不喜欢还在担保或债务抵押中的房子,虽然实际发生问题的概率不大,但一旦发生,就会在交易过程中产生法律纠纷,最终影响双方交易。它对买房人的风险主要是:房主以需要先还清贷款为由,要求买家支付近一半的房价作为首付款。而实际上在金额到账至银行划账的间隙中,资金可能被取出挪作他用,而这时产权过户还没有开始,仍然属于房主,买房人的利益可能受损。

因此,在购买标的、金额比较大的客户中,房屋是否处于债务关系当中也是最终做选择的重要参照。如果有可能,把贷款还清或是使用第三方资金监管平台是比较好的选择。


发表于 2013-11-26 14:30 | 显示全部楼层
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